大明王朝1566
央行：7月同业拆借日均成交3232.9亿元，同比减少24.3%_我的网站
A | 去年达MOP项目中 数EC单位转售毛利润率破100% 根据合登集团数据，去年和今年共有九个EC项目满五年MOP，可开始转售套利。今年达到五年MOP的项目中，位于杨厝港的Hundred Palms Residences最吸金，扣除交易费和税务，转售毛利高达71万3800元，毛利润率最高93.2%。Hundred Palms Residences去年达MOP的项目中，好几个单位转售时毛利润率冲破100%，包括乐阳轩（Sol Acres）、万宝园（Treasure Crest）和万乐轩（Wandervale）。 乐阳轩（Sol Acres）万宝园（Treasure Crest）万乐轩（Wandervale）执行共管公寓转售利润节节升高，过去三年转售的单位，扣除卖方印花税后的平均毛利超过51万元，比2020年冠病疫情前三年的31万多元，高出近65%。受访分析师指出，相较于私宅和政府组屋，转售执行共管公寓（EC）取得的利润比率极为可观。这或许意味，是时候重新检讨EC相关政策，包括采纳跟黄金和优选地段组屋一样、长达10年的最低居住年限（Minimum Occupancy Period，简称MOP），以及增加政府售地计划（GLS）的EC供应。 央行8月24日公布7月金融市场运行情况：一、货币市场运行情况2026年7月，同业拆借日均成交3232.9亿元，同比减少24.3%；银行间市场债券回购日均成交6.5万亿元，同比减少14.2%。
B | 2026年7月末，同业拆借未到期余额1.0万亿元，银行间市场债券回购未到期余额9.8万亿元。2026年7月，银行业存款类金融机构间利率债隔夜质押式回购（DR001）月加权平均利率为1.39%，环比上升1个基点；DR007月加权平均利率为1.43%，环比下降2个基点；银行间市场隔夜质押式回购（R001）月加权平均利率为1.42%，环比基本持平。2026年7月，DR001与央行公开市场7天期逆回购操作利率的利差日均值为-1个基点，R001与DR001的利差日均值为3个基点。不过，分析师也指出，新的EC项目尺价越来越高，如今在高峰期购买的买家，未来卖出时利润率可能下降。
C | 受访分析师提供给《联合早报》的数据，2022年、2023年，以及2024年（截至8月11日），转售EC单位扣除卖方印花税后的平均毛利，为51万8428元。
D | 图1 货币市场利率走势图2 2026年1-7月DR001与央行政策利率1二、债券市场运行情况2026年7月，政府债券净融资13176.4亿元，同比增加694.6亿元；企业债券净融资4535.9亿元，同比增加1787.5亿元。
E | 2026年7月末，债券市场托管余额207.4万亿元。相比之下，2020年疫情前三年，也就是2017年至2019年期间，转售EC单位扣除卖方印花税后的平均毛利，为31万5038元。2026年7月，现券市场成交额41.4万亿元，同比减少0.6%；银行间债券市场现券换手率为19.2%，环比下降2.8个百分点；10年期国债活跃券买卖价差为0.15个基点。2026年7月末，10年期国债收益率为1.71%；10年期与1年期国债收益率利差为57个基点，环比收窄4个基点；3年期AAA级中期票据收益率与3年期国债收益率的利差为40个基点（未剔除债券税收政策因素），环比走阔7个基点。2026年前7个月，熊猫债券累计发行1957.3亿元，新增26家境外机构进入银行间债券市场。这两段期间的平均毛利，相差64.6%。图3 国债收益率走势图4 2026年7月国债收益率曲线变化情况三、衍生品市场运行情况2026年7月，银行间市场人民币衍生品市场成交额6.7万亿元，同比增加5.0%。合登集团高级数据分析总监李思德也观察到，去年和今年转售的EC单位，较2018年至2020年卖出的更赚钱。ALTURA EC (ACS 英华小学一公里）橙易集团首席研究与战略总监孙燕清指出，转售EC价格近几年增长速度加快，带动EC转售市场利润大幅提高。2026年7月末，1年期FR007互换利率收盘价（均值）为1.44%，环比上升2个基点。
F | 2026年7月，国债期货市场成交额8.3万亿元，同比减少2.5%。2026年7月末，国债期货持仓量99.5万手，同比增加43.9%；10年国债期货主力合约收盘价109.4元，环比上升0.6%。市区重建局数据显示，转售EC的平均尺价不断提高，从2019年的848元，涨至2022年的1100元，以及2024年截至8月11日的1293元。四、票据市场运行情况2026年7月，商业汇票承兑发生额3.9万亿元，贴现发生额3.2万亿元。
G | 孙燕清说：“相较于一些私宅和组屋，EC的利润率相当可观。
H | 由于政府给予这类买家大量补贴，而EC政策已实施一段时间，是时候重新检讨。2026年7月末，商业汇票承兑余额22.1万亿元，同比增加11.1%；贴现余额17.7万亿元，同比增加13.0%。政府即将在新的分类制度下推出新建组屋，它们须遵守新政策和购买条件。
I | 有鉴于此，为未来所有获津贴的房屋统一条例会比较好。”NORTH GAIA EC （义顺唯一EC 崇福小学一公里）今年10月起，预购组屋会按照新的分类框架出售，即标准（Standard）、优选（Plus）和黄金（Prime）地段，以确保组屋价格合理，避免买家不公平地获取暴利。处于黄金和优选地段的组屋将有长达10年的MOP规定。五、黄金市场运行情况2026年7月末，上海黄金交易所Au（T+D）合约收于每克884.6元，环比上涨0.7%。2026年7月，上海黄金交易所黄金成交6942.7吨，同比增加30.8%；上海期货交易所黄金成交1.3万吨，同比减少6.5%。此前，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣就说，不排除政府也会对EC做出类似调整。EC是私宅和组屋的混合体，申请者总家庭月入不可超过1万6000元，新EC售价比私人公寓低，购屋者可享津贴。六、外汇市场运行情况2026年7月末，银行间外汇市场人民币对美元汇率收盘价为6.7476，较上月末升值0.56%，中国外汇交易中心（CFETS）人民币汇率指数为102.19，较上月末贬值0.39%。七、股票市场运行情况2026年7月末，上证指数收于3832.3点，环比下跌6.4%；深证成指收于13578.9点，环比下跌16.2%。
J | EC同组屋一样，设购买条件和转售限制。
K | 2026年7月，两市日均成交额26858.8亿元，环比减少13.8%。目前，屋主须住满五年，才能把房子卖给公民和永久居民。
L | 10年后，EC项目私有化，房子可卖给外国人和公司团体。八、银行间债券市场持有人结构情况2026年7月末，银行间债券市场的法人机构成员共3760家，全部为金融机构。从持债规模看，公司信用类债券前50名投资者2持债占比54.2%，主要集中在国有大型商业银行（自营）、公募基金（资管）、信托公司（资管）等；前200名投资者持债占比85.4%。博纳产业研究与内容主管黄秀莹说，EC转售盈利取决于多个因素，包括进场价、购买和转售时的供需、市场整体状况。“假设未来几年私宅市场价格增长平稳或缓慢，甚至调整，那么今时今日购买价格较高EC单位的买家，届时不太可能获得巨大收益。”博纳产业8月5日发布针对约1250名组屋屋主进行的调查显示，55%受访者认为新EC价格，令人难以负担。
M | 对此，博纳产业提出几项建议，包括把目前30%的每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）调高、上修家庭月收入顶限，以及通过政府售地计划（GLS）正选名单中推出更多EC地段。LUMINA GRAND EC (ACS 英华小学一公里）地段尺价屡创新高 EC土地尺价最近屡创新高。
N | 8月初，白沙区惹兰罗央勿刹的EC地段招标截止，最高竞标价相当于容积率每平方英尺729元，创下新高。分析师估计，EC项目销售尺价或超1550元，料再创新标杆。根据博纳产业计算，过去几年，政府每年通常推出两幅正选EC地段供招标，展商标地竞争更激烈，进而推高竞标价格，若每年可推出四幅，有助抑制竞标价。国家发展部今年2月5日通过书面答复宏茂桥集选区议员颜添宝询问时透露，2021年到2023年，EC单位供应稳步增加，去年推出两幅正选EC地段，可兴建1260个单位，为三年最大供应量。今年推出的正选EC地段也有两幅，可兴建1270个单位。当局当时说：“政府将继续关注经济和楼市状况，必要时灵活调整未来GLS供应，包括EC。
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